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Nov
27

Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast im Mietprozess am Beispiel Schimmelpilz (Serie – Teil 5)

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

5. Möglichkeiten im Falle unrichtiger Entscheidungen des Gerichts bzw. überspannter Anforderungen des Gerichts an die Darlegungs- und Beweislast.

(Spätestens) im Rahmen der Berufungsbegründung sollte nochmals umfassend auf die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Darlegungs- und Beweislast eingegangen werden. Hier sind insbesondere zwei aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu erwähnen, im Rahmen derer der Bundesgerichtshof der „Substantiierungsklatsche“ seinerseits eine Klatsche verpasst hat.

BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11: Protokoll auch bei wiederkehrenden Beeinträchtigung nicht zwingend erforderlich.

Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11 -, juris).

BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11 – : Vortrag zu Ursache der Mängel und detaillierte Beschreibung der Mängel nicht erforderlich.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.
Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Anforderungen an einen substantiierten und schlüssigen Sachvortrag in mehrfacher Weise überspannt. Es hat abweichend von den beschriebenen Grundsätzen (weiteren) Vortrag des Beklagten zum Umfang und zur Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigungen verlangt. Außerdem hat es unter Missachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine konkrete Darlegung der Mängelursachen (Art der Fehlfunktion bei der Heizung; Zusammenhang zwischen Badezimmerabfluss und gerügten Fäkalgerüchen) oder jedenfalls eine detaillierte Beschreibung der Mängel (Umfang der Durchrostung und Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs zum WC; Umstände des Vertragsschlusses über ein Recht zur Gartenmitbenutzung) für erforderlich gehalten (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11 -, juris).

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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